Am 4. Juni 2026 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in der Rechtssache C‑837/24 „Nova Iberomoldes“ entschieden, dass die Erhebung von portugiesischer Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit der Sachgründung durch Einbringung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft gegen die EU-Kapitalansammlungsrichtlinie (RL 2008/7/EG) verstößt.
Die Entscheidung des EuGH hat eine erhebliche Bedeutung für Konzernreorganisationen, Beteiligungseinbringungen und Spaltungen mit Immobilienbezug, da die portugiesischen Regelungen mit den österreichischen GrESt-Regelungen vergleichbar sind.
Ausgangslage: Der Fall „Nova Iberomoldes“ – portugiesische Grunderwerbsteuer
Im Rahmen der Gründung der portugiesischen Aktiengesellschaft Nova Iberomoldes erfolgt die Einlage einer Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft mit portugiesischem Immobilienbesitz.
Dieser Vorgang verwirklichte laut Auffassung der portugiesischen Abgabenbehörde einen GrESt-Tatbestand und wurde der portugiesischen GrESt unterworfen (sog. Gemeindesteuer auf die entgeltliche Übertragung von Immobilien, kurz: IMT). Nach der portugiesischen Rechtslage unterliegt die entgeltliche Übertragung des Eigentumsrechts an Immobilien der IMT, wobei Art. 2 Abs 1 lit. d des IMT-Gesetzes darunter auch den Erwerb von Beteiligungen oder Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften umfasst, sofern dadurch zumindest 75 % der Anteile des Gesellschaftskapitals der grundstücksbesitzenden Gesellschaft von einem Anteilseigner gehalten werden. Der Beschwerdeführer brachte vor, dass die Besteuerung mit der IMT unionsrechtswidrig sei und gegen die EU-Kapitalansammlungsrichtlinie verstößt.
Rechtliche Beurteilung des EuGH
Der EuGH qualifizierte die Einbringung als Umstrukturierung im Sinne des Art. 4 Abs 1 lit. b der EU-Kapitalansammlungsrichtlinie, weil:
- Die Einbringung zum Erwerb der Mehrheit der Stimmrechte an einer anderen Kapitalgesellschaft führte und
- als Gegenleistung Gesellschaftsanteile gewährt wurden.
Nach Art. 5 Abs. 1 lit. e der EU-Kapitalansammlungsrichtlinie dürfen EU-Mitgliedstaaten grundsätzlich keine indirekten Steuern auf solche Umstrukturierungen erheben (Besteuerungsverbot). Die portugiesische IMT wurde vom EuGH mit Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung als indirekte Steuer eingestuft.
Auch das Vorliegen einer der in Art. 6 der EU-Kapitalansammlungsrichtlinie genannten Ausnahmen vom Besteuerungsverbot wurde vom EuGH verneint: Portugal und Deutschland hielten vor allem die Ausnahme für Steuern auf die Übertragung von Wertpapieren (Art. 6 Abs. 1 lit. a) oder Besitzwechselsteuern (Art. 6 Abs. 1 lit. b oder c) für einschlägig. Der EuGH folgte diesen Auffassungen nicht und stellte klar, dass Art. 6 Abs. 1 lit. b der Richtlinie als Besitzwechselsteuern nur die Übertragung des Eigentumsrechts an Grundstücken vom Besteuerungsverbot ausnimmt. Bloß mittelbare Übertragungen von Grundstücken über Beteiligungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften sollen von der Ausnahme nicht erfasst sein (kein Eigentümerwechsel an der Immobilie selbst).
Die Erhebung der portugiesischen GrESt verstößt laut EuGH folglich gegen die EU-Kapitalansammlungsrichtlinie. Eine taugliche Rechtfertigung für die Erhebung der GrESt – beispielsweise mit dem Ziel der Verhinderung von Steuerhinterziehung – lag laut EuGH nicht vor.
Die Entscheidung des EuGH kommt überraschend, da die EU-Generalanwältin in ihren Schlussanträgen vom 12. Februar 2026 eine abweichende Rechtsauffassung vertrat und in der Literatur bislang eine Vereinbarkeit ähnlich konzipierter GrESt-Regime mit der EU-Kapitalansammlungsrichtlinie vertreten wurde.
Auswirkungen auf die Praxis
Mit Inkrafttreten des Budgetbegleitgesetz 2025 am 1. Juli 2025 wurde das österreichische Grunderwerbsteuerrecht in wesentlichen Punkten verschärft, um „Share Deals“ steuerlich effektiver zu erfassen. Neben der Herabsetzung der für eine grunderwerbsteuerpflichtige Anteilsvereinigung maßgeblichen Beteiligungsschwelle von 95 % auf 75 % unterliegen nun erstmalig auch mittelbare Anteilsvereinigungen der GrESt. Eine weitere wesentliche Änderung betraf die Einführung der sogenannten Erwerbergruppe als zusätzliches (subsidiäres) Zurechnungssubjekt sowie einer höheren GrESt für sogenannte Immobiliengesellschaften i. S. d. § 4 Abs. 4 GrEStG.
Eine in § 1 Abs. 3 Z 5 GrEStG verankerte Umgründungsklausel sieht lediglich dann eine Ausnahme von der Besteuerung vor, sofern
- der Tatbestand der mittelbaren Anteilsvereinigung im Rahmen einer Umgründung i. S. d. UmgrStG verwirklicht wird
- und die an der Umgründung Beteiligten derselben Erwerbergruppe angehören.
Die vom EuGH entschiedene Sachverhaltskonstellation würde in Österreich der GrESt unterliegen, da eine Einbringung von Beteiligungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften einen Gesellschafterwechsel bzw. eine unmittelbare Anteilsvereinigung i. S. d. § 1 Abs. 3 GrEStG verwirklicht und die Umgründungsklausel – mangels mittelbarer Anteilsvereinigung – nicht anwendbar ist.
Im Lichte der EuGH-Entscheidung wird künftig insbesondere bei Down-stream oder Side-stream Einbringungen oder Spaltungen von Kapitalanteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften in Kapitalgesellschaften (auch außerhalb des UmgrStG) zu prüfen sein, ob die Festsetzung von GrESt aufgrund des Anwendungsvorrangs des Unionsrechts und der EuGH-Entscheidung zu unterbleiben hat. In derartigen Fällen empfiehlt sich die Abgabe einer GrESt-Nullerklärung unter Offenlegung des Sachverhalts mit Verweis auf die neue EuGH-Rechtsprechung.
Wurde die GrESt für einen vergleichbaren Vorgang bereits im Rahmen einer Selbstberechnung abgeführt, besteht nach § 201 BAO innerhalb eines Jahres die Möglichkeit eine Nichtfestsetzung der GrESt zu beantragen. Sollte die Abgabenbehörde eine Rückerstattung der GrESt entgegen der EuGH-Entscheidung verweigern, kann dagegen im Rechtsmittelweg vorgegangen werden.
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